사회복지법인은 기부채납 또는 증여나 후원 등으로 토지, 건물 등을 소유하는 경우가 많이 있으며, 이렇게 기부받은 토지 및 건물을 이용하여 마땅한 사업을 영위하기가 여의치 않을 경우에는 동 재산을 임대하여 임대수익을 얻고자 할 경우가 생길 수 있습니다. 그런데 사회복지법인은 사회복지를 목적으로 하는 공익법인의 하나여서 지켜야 할 규정들이 몇 가지가 있는데요. 오늘은 사회복지법인이 소유한 기본재산을 다른 사람에게 임대하려고 할 경우 유의할 점에 대하여 알아 보겠습니다.
□ 기본재산 임대 허가의 절차
● 정관의 변경
사회복지법인이 기본재산을 임대하고 그에 따른 임대수익을 얻기 위해서는 먼저 정관의 목적사업에 부동산임대업을 추가하여야 합니다. 이렇게 해야 하는 이유는 부동산 임대업은 사회복지법인의 고유의 목적사업이라기보다는 부동산 임대수익을 목적으로 하는 수익사업에 해당하므로 일반 과세 대상이기 때문입니다. 즉, 정관상 '부동산 임대업'이란 수익사업을 추가하기로 하는 이사회 의결을 거친 후 관할 주무관청의 정관변경 승인을 받아야 합니다.
● 임대(갱신)에 대한 허가
가. 기본재산의 임대는 시·도지사의 허가대상임(사회복지사업법 시행규칙 제14조). 단, 기존 계약조건과 동일한 조건으로 갱신하는 임대계약은 제외(사회복지사업법 시행규칙 제14조 제2항)되며, 갱신의 경우 소관 구·군을 경유하여 시·도지사에게 보고만 하면 됩니다.
그러나 다음 경우는 갱신에 해당되지 않으므로 유의하셔야 합니다.
- (임차인 변경의 경우) 사회복지법인이 시·도지사의 허가를 받아 임대한 기본재산을 그 임대계약 종료 후 종전의 임차인이 아닌 다른 임차인에게 다시 임대하는 경우는 갱신으로 보지 않기 때문에 기본재산처분허가를 새로이 득하여야 합니다.
- (임대조건 변경 계약 시) 임대계약 종료 후 임대료 또는 임대기간을 종전 임대계약과는 다르게 정하여 종전의 임차인에게 다시 임대하는 경우도 임대차 게약의 갱신이라 볼 수 없기 때문에 이 경우에도 새로이 기본재산처분허가를 득하여야 합니다.(보건복지부 사회서비스지원과-1279, 2018.02.23.)
나. 목적사업용 기본재산은 수익 창출을 위한 임대행위를 할 수 없습니다.
다. 기본재산인 부동산을 취득하고 취득보고 시 수익사업용으로 하여 정관상 수익사업용 기본재산으로 정관변경을 하였더라도 위 기본재산을 실제 임대 등을 하고자 할 경우에는 별도의 기본재산 처분(임대) 허가를 받아야 합니다.
라. 기본재산 처분 허가 신청서류 제출 시 집합건물의 개별 호실 임대의 경우 개별 호실에 대한 임대차계약 체결 시마다 이사회를 개최하여 이사회 회의록을 첨부하지 않고, 전체 건물의 임대에 관해 결의한 이사회 회의록을 제출하면 됩니다.
※ 기본재산 처분 허가 신청 시 첨부 서류
1. 기본재산처분허가신청서 1부
2. 기본재산의 처분을 결의한 이사회 회의록사본 1부
3. 처분하는 기본재산의 명세서 1부
4. 처분하는 기본재산의 감정평가서(교환의 경우에는 취득하는 재산의 감정평가서를 포함하며, 개별공시지가서 확인서로 첨부서류에 대한 정보를 확인할 수 있는 경우에는 그 확인으로 첨부서류를 갈음한다) 1부
▶ 기본재산처분허가신청서 양식 다운로드
● 사업자등록 필요 여부
사회복지법인이 소유한 기본재산을 임대하고 단순히 임대료를 받는 경우라면 굳이 사업자 등록은 필요하지 않으나, 그 규모가 크고 부동산 임대업을 전문으로 하는 수익사업체로 관리해야 할 수준이라면 수익사업에 대한 별도의 사업자 등록을 하여야 합니다.
- 이 경우 소규모 단순 임대료 수입은 사회복지법인 재무회계 규칙상 '법인회계'로 관리하면 되나, 사업자 등록증을 발급받은 경우에는 별도의 '수익사업 회계'로 관리하여야 합니다.
- 해당 임대 규모가 「사업자등록 」 대상인지에 대한 정확한 내용이 알고 싶으시면 소관부서인 세무서를 통하여 확인받을 수 있습니다.
| ※ 공익법인의 임대사업과 관련한 「부가가치세법」 상 관련 내용 가. 사업자는 사업장마다 사업자 등록이 필요(「부가가치세법」 제8조) 나. 주무관청에 등록된 「부가가치세법 시행령」 제45조에 따른 종교 등 공익단체의 경우에도 다음 예시하는 경우와 같이 계속적으로 운영관리하는 수익사업과 관련하여 공급하는 재화 또는 용역에 대하여는 면세하지 아니한다. 1) 소유부동산의 임대 및 관리사업. 다만, 「부가가치세법 시행령」 제45조 제3호에 해당하는 경우를 제외 2) 자체기금 조성을 위하여 생활필수품, 고철 등을 공급하는 사업 |
□ 임대보증금의 관리
● 임대보증금의 운영비 사용 여부
임대보증금은 기본재산의 사용권을 반환하기 위하여 임대 종료 시 반환해야 하는 부채인 만큼 일반보증금을 일반 운영비 등으로 사용할 경우 기본재산의 총액이 감소하는 효과가 발생하므로 임대보증금을 일반 운영비로 사용하고자 할 경우에도 기본재산처분허가를 받아 사용하여야 합니다.
□ 임대료 수입의 관리
● 월 임대료 수입
부동산의 임대로 인한 월세 수입의 경우 이는 부동산 임대사업 등록 시에는 별도의 수익사업 회계로 편입하고, 부동산 임대사업 등록이 필요하지 않은 경우에는 법인회계에 편입하여 관리합니다.
| 구분 | 회계의 구분 |
| 사업자 등록 필요시(사업자등록증 유) | 수익사업회계 |
| 사업자 등록 불요시(사업자등록증 무) | 법인회계 |
● 법인회계 세입예산과목 구분
| 과 목 | 내 역 | |||||
| 관 | 항 | 목 | ||||
| 01 | 재산수입 | 11 | 기본재산수입 | 111 | 임대료수입 | 부동산 임대수입 법인의 자체수입으로 얻어지는 수입 ※법인의 수익사업은 수익사업회계로 처리 |
| 02 | 사업수입 | 21 | 사업수입 | 211 | ○○사업수입 | |
□ 임차보증금의 관리
사회복지법인이 사업을 수행할 목적으로 타인의 부동산을 임차할 경우도 있을 수 있는데요. 이때 발생하는 임차보증금은 부동산을 임차하고 임대인에게 지급한 것으로 계약 종료 시 돌려받아야 할 채권에 해당되므로 이에 대한 보전 절차(전세권 설정)가 필요합니다.(「지방재정법 시행령」 제116조)
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